NOTE sur les relations de la COPROPRIETE avec le syndic CITYA/JAURES

Depuis sa création, en 2006, la copropriété  « Les Terrasses de Monsoudun » à Tours a été confrontée à certaines situations dont les copropriétaires n’ont pas toujours eu les moyens  d’assurer le  contrôle. Lors de leur première Assemblée générales ils décident de confier la gestion de la résidence (135 logements)  au cabinet URBANIA (code SIRET 348 662 255 00036). D’année en année, le mandat du syndic URBANIA est reconduit jusqu’en  2012.  Il se trouve alors  prorogé de 3 ans jusqu’au 31/03/2015.

Au cours de l’année 2012 le groupe CITYA absorbe 33 agences immobilières du groupe URBANIA-ADYAL  immobilier, 15 en décembre 2012, et 19 début 2013. Les deux groupes conservent leurs marques respectives. Le nouvel ensemble ainsi créé gère 600 000 logements de copropriété et en administre  150 000 autres.

 Par décision du 18/02/2013 relative à la prise de contrôle exclusif de plusieurs sociétés du groupe URBANIA-ADYAL pat la société CITYA immobilier, l’Autorité de la concurrence conclut que l’opération n’est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur les marchés concernés dans la mesure où sur le secteur de TOURS on recense 135 entreprises relevant du code NAF 6832 A ( Administrateurs de biens)

Au cours du dernier trimestre 2012, CITYA  procède à la liquidation du personnel d’URBANIA  pour le remplacer par un autre. La copropriété « Les Terrasses de Monsoudun »  se trouve alors avoir pratiquement changé de gestionnaire, donc de syndic ; si ce n’était que du point de vue juridique le nouveau syndic CITYA, ayant pris soin de conserver le même code  SIRET 348 662 255 00036 qu’URBANIA reprend à son compte sous le label CITYA/URBANIA le contrat conclu avec URBANIA jusqu’en 2015 sans avoir besoin d’en référer à l’Assemblée générale des copropriétaires, lesquels  se trouvent, de la sorte, mis devant le fait accompli.

Certains cabinets de syndics professionnels ayant, de la même manière, procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat du syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société. Par un arrêt du 10/11/1988, confirmé par un arrêt du 30/05/2000,  la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation retient, au contraire,  que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne peut bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais doit obtenir un nouveau mandat de l’assemblée générale de la copropriété. Ce qui, en l’occurrence, n’a donc pas été fait.

Le 18/09/2015, aux termes d’un accord conclu par acte sous-seing privé avec la société BELVIA/IMMOBILIER, la société CITYA/JAURES  absorbe le portefeuille de gestion du cabinet BELVIA,  prend le nom de CITYA/JAURES/BELVIA et, le   17/11/2015, change de direction une fois de plus. En se chargeant outre mesure, bien au-delà de ses capacités, de nouveaux contrats de gestion, le cabinet CITYA se trouve, une fois de plus, marqué du syndrome de la grenouille qui veut se faire plus grosse que le bœuf. La qualité des services s’en ressent et les copropriétaires  ne manquent pas d’exprimer leur insatisfaction quant à la légèreté, voire l’incompétence, des gestionnaires qui leurs sont imposés.

Lors de l’Assemblée générale du  31/03/2015 une partie des copropriétaires présents rejette la résolution  portant sur la prolongation du mandat  du syndic CITYA/JAURES. Cette résolution n’ayant pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, permettant de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, une nouvelle assemblée aurait normalement dû être convoquée dans le délai maximal de trois mois afin de statuer à la majorité de l’article 24.  Après discussion, les opposants  n’ayant pas, dans l’immédiat de solution de remplacement à proposer, l’Assemblée accepte exceptionnellement de proroger d’un an le mandat du cabinet CITYA JAURES.

Par ailleurs, conformément à la loi,  l’Assemblée générale des copropriétaires demande l’ouverture d’un compte bancaire séparé et que lui soit communiquée la convention de compte correspondante. Le syndic dispose alors d’un délai de trois mois pour ouvrir ce compte. Faute de quoi le mandat du syndic se trouverait frappé de nullité

Cette mesure est d’ailleurs une obligation. Elle s’applique notamment aux quelques 240 copropriétés gérées par CITYA/JAURES. Après de multiples mises en demeure, le 6 novembre 2015 la banque produit alors une attestation suivant laquelle le compte de la copropriété Monsoudun est bien enregistré sous la forme  d’un compte séparé.  Toutefois, l’agence commerciale de la banque objecte qu’il n’est pas possible de communiquer à tous les clients la convention signée entre CITYA et la banque. En effet, dans cette convention, il est fait état, entre autre, de la rémunération des comptes individualisés relatifs aux différentes entités du groupe. Cette information ne peut donc  pas être transmise à tous les clients concernés. Ce qui tend à prouver que le compte séparé en question n’est pas aussi « séparé » qu’on veut bien le dire.

En résumé, par deux fois, le 20/03/2013 et le 17/11/2015, le syndic a donc changé de direction sans que l’Assemblée générale des copropriétaires  ait eu les moyens de se prononcer, se trouvant ainsi mise devant le fait accompli. On comprendra que, dans ces conditions, lors de l’Assemblée générale qui se tiendra en mars 2016, le Conseil syndical soit conduit à proposer un changement de syndic.

HISTORIQUE de la SCP LES TERRASSES de MONSOUDUN 2006/2015

12/06/2006  -  les copropriétaires de la SCP LES TERRASSES de MONSOUDUN  sont convoqués pour une première assemblée générale. Sur 121 copropriétaires, 79 sont présents ou représentés soit 6 753/10 000^e

Pour la désignation du syndic, l’assemblée générale est appelée à choisir entre le cabinet URBANIA et le cabinet CITYA. L’assemblée désigne le cabinet URBANIA pour un mandat de deux ans qui prendra fin au plus tard le 31/03/2008.

Le cabinet URBANIA est une SAS  créée le 06/01/1989 identifiée par le code SIREN 348 662 255, par le codes SIRET 348 662 255 00036   et le code APE/NAF 6831Z  Agences immobilières

Le syndic négocie les différents contrats relatifs aux services dont la copropriété a besoin : assurances, entretien, ascenseurs, VMC, réseau EU,  porte garage, espaces verts.

20/03/2008  A.G. le contrat du syndic URBANIA est prorogé de deux ans jusqu’au 31/03/10

25/03/2010  A.G.  sur 121 copropriétaires, 40 sont présents ou représentés soit 2 950/10 000^e. 

La résolution n°5 portant sur l’élection du syndic n’ayant recueilli que 2 950/10 000^e , soit moins du tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai maximal de trois mois sera appelée à statuer à la majorité de l’article 24.

 29/04/2010  A.G.  sur 121 copropriétaires, 57 sont présents ou représentés, soit 4 400/10 000^e. Le mandat du syndic est prorogé de deux ans jusqu’au 31/03/2012

28/03/2012  A.G. le contrat du syndic URBANIA est prorogé de 3 ans jusqu’au 31/03/2015.

Au cours de l’année 2012 le groupe CITYA absorbe 33 agences immobilières du groupe URBANIA-ADYAL  immobilier, 15 agences en décembre 2012, et 19 agences début 2013. Les deux groupes conservent leurs marques respectives. Le nouvel ensemble ainsi créé gère 600 000 logements de copropriété et en administre  150 000 autres.

 Par décision du 18 février 2013 relative à la prise de contrôle exclusif de plusieurs sociétés du groupe URBANIA-ADYAL pat la société CITYA immobilier, l’Autorité de la concurrence conclut que l’opération n’est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur les marchés concernés dans la mesure où sur le secteur de TOURS on recense 135 entreprises relevant du code NAF 6832 A ( Administrateurs de biens)

Au cours du dernier trimestre 2012, la nouvelle direction  d’URBANIA procède à la liquidation du personnel en place pour le remplacer par un autre. Ce qui revient à dire que la SCP Terrasses de Monsoudun  a pratiquement changé de syndic ; si ce n’était que du point de vue juridique le nouveau syndic CITYA ayant pris soin de conserver le même code  SIRET 348 662 255 00036 n’a fait que remplacer le label URBANIA par CITYA/URBANIA.

Certains cabinets de syndics professionnels ayant, de la même manière, procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat du syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société. Par un arrêt du 10 novembre 1988, confirmé par un arrêt du 30 mai 2000,  la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation retient, au contraire  que dans un tel cas la nouvelle entité juridique ne peut bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais doit obtenir un nouveau mandat de l’assemblée générale de la copropriété.

Au cours du dernier trimestre 2012, dans sa quasi-totalité, le personnel d’URBANIA est  remplacé par le personnel de CITYA. Dans la pratique, il s’agit bien d’un changement de syndic. Toutefois, en prenant le nom de CITYA URBANIA  le nouveau syndic conserve  le même  numéro d’immatriculation SIRET  348 662 255 000 36, s’autorisant ainsi à poursuivre le contrat de syndic en cours jusqu’en 2015 sans avoir besoin d’en référer à l’Assemblée générale des copropriétaires qui se trouvent ainsi mis devant le fait accompli.

16/05/2013  l’A.G. est convoquée sous par le « nouveau » syndic sous le label « CITYA URBANIA » .En la circonstance,  le syndic URBANIA ne fait  que changer de carte d’identité. Comme il le fera par la suite sous le nom de « CITYA JAURES » ou de « CITYA BELVIA ».

07/05/2014 – L’assemblée générale est à nouveau convoquée par le syndic sous le label « CITYA URBANIA ». Seuls  33 copropriétaires sur 121 sont présents ou représentés, représentant  3797/10 000^e, soit à peine un peu plus du tiers des voix de tous les copropriétaires

En se chargeant outre mesure de nouveaux contrats de gestion, le cabinet CITYA se trouve marqué du syndrome de la grenouille qui veut se faire plus grosse que le bœuf. La qualité des services s’en ressent et les copropriétaires présents ne manquent pas d’exprimer leur insatisfaction quant à la légèreté, voire l’insuffisance, des méthodes du gestionnaire qui leur est imposé..

31/03/2015  - Le syndic change à nouveau de nom. La référence  à URBANIA est gommée ; l’assemblée générale est cette fois convoquée par le syndic CITYA JAURES.

Sur 124  copropriétaires 52 sont présents ou représentés, soit  4 845/10 000^e  

La résolution n° 7 portant sur la prolongation du mandat  du syndic CITYA JAURES recueille 2 449/10 000^e . Cette résolution n’ayant pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires permettant de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, une nouvelle assemblée aurait normalement dû être convoquée dans le délai maximal de trois mois afin de statuer à la majorité de l’article 24.  Après discussion les opposants représentant  de leur côté 2 396/10 000^e n’ayant pas de solution de rechange à proposer, acceptent exceptionnellement de proroger d’un an le mandat du cabinet CITYA JAURES.

13/07/2015 : Conformément à la décision prise par l’Assemblée générale du 31/03/2015, d’ouvrir un compte bancaire séparé, par lettre recommandée adressée au syndic, le Conseil syndical  demande que lui soit communiqués la convention d’ouverture relative à ce compte ainsi que les relevés de compte correspondants. A compter du 01/04/2015 le syndic disposait d’un délai de 3 mois pour faire le nécessaire.  Six mois plus tard le syndic n’a toujours rien fait.

28/07/2015 : Le gestionnaire en place ayant largement fait la preuve de son incompétence, les  copropriétaires sont informés de la désignation d’un nouveau gestionnaire.

18/09/2015 :  Aux termes d’un accord conclu par acte sous seing privé avec la société BELVIA IMMOBILIER,  la société CITYA JAURES inscrit à son portefeuille les contrats de gestion dont la société BELVIA est en charge. Le Président de BELVIA prend la direction de CITYA/JAURES/BELVIA

13/10/2015 : par lettre recommandée adressée au nouveau directeur de CITYA/JAURES, le conseil syndical invite à nouveau le syndic à faire face à ses obligations, notamment en ce qui concerne l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Assemblées Générales